안녕하세요. 어려운 상황에 처한 의뢰인의 목소리에 귀 기울이는 변호사, 배한진입니다.

최근 부동산 시장의 급격한 냉각과 금리 인상으로 인해 ‘깡통전세’ 문제가 심각한 사회적 이슈가 되었습니다. 보증금을 제때 돌려주지 못한 임대인들은 현재 ‘전세사기꾼’이라는 거센 비난과 함께 수사기관의 강력한 압박을 받고 있습니다.

하지만 수많은 임대인 의뢰인을 만나본 결과, 처음부터 보증금을 가로챌 목적으로 계약을 체결한 ‘악의적 사기꾼’보다는, 예상치 못한 부동산 가격 하락과 역전세난으로 인해 자금줄이 막혀버린 ‘선량한 임대인’이 훨씬 많았습니다.

시장의 실패로 인해 발생한 채무불이행이 형사상 ‘사기죄’로 비화하여 일생일대의 위기를 맞이한 분들을 위해, 오늘은 깡통전세사기 피의자 입장에서의 방어 전략을 정리해 드립니다.

1. 전세사기 유죄와 무죄를 가르는 한 끗: ‘편취의 범의’

수사기관이 임대인을 사기죄로 기소하기 위해 가장 집중적으로 파고드는 지점은 ‘계약 당시’에 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 있었느냐는 것입니다.

법적으로 사기죄가 성립하려면 타인을 속이는 ‘기망행위’와 보증금을 가로채겠다는 ‘편취의 범의’가 입증되어야 합니다. 단순히 계약 만료 시점에 돈이 없어 못 돌려주는 것은 민사상 채무불이행일 뿐, 형사 처벌 대상인 사기죄는 아닙니다.

• 방어 포인트: 계약 체결 당시 본인의 자산 상태, 직업, 소득원 등을 바탕으로 “당시에는 충분히 보증금 반환이 가능하다고 믿을 만한 합리적 근거가 있었다”는 점을 입증해야 합니다.

2. “나는 사기꾼이 아니다”를 입증할 구체적 정황들

수사기관은 결과론적으로 “지금 돈이 없으니 처음부터 사기였다”라고 몰아붙이는 경향이 있습니다. 이에 맞서기 위해서는 다음과 같은 정황 증거들을 치밀하게 제시해야 합니다.

• 정상적인 임대차 계약의 지속: 과거에 다른 임차인들에게 보증금을 정상적으로 반환했던 기록이 있다면, 이번 건 역시 고의적인 사기가 아님을 보여주는 강력한 증거가 됩니다.

• 부동산 가치 하락의 외부성: 계약 당시의 시세와 현재 시세를 비교하여, 보증금 미반환의 원인이 본인의 기망이 아닌 ‘예측 불가능한 시장 가격의 급락’에 있음을 강조해야 합니다.

• 반환을 위한 실질적 노력: 보증금을 돌려주기 위해 대출을 신청했거나, 다른 자산을 매각하려 노력했던 정황, 임차인과 성실히 소통하며 해결 방안을 모색했던 기록(문자, 통화 등)을 제출해야 합니다.

3. ‘동시진행’이나 ‘바지사장’ 오해에 대한 방어

최근 조직적인 전세사기 수법이 알려지면서, 신축 빌라를 매수하며 동시에 전세를 놓는 ‘동시진행’ 방식 자체를 사기로 보는 시각이 생겼습니다.

하지만 소자본으로 갭투자를 하는 방식 자체가 불법은 아닙니다. 만약 본인이 해당 건물의 가치를 정당하게 평가받았고, 리베이트를 챙기는 등의 부정한 행위가 없었다면, 이는 정상적인 투자 활동 중 발생한 손실임을 명확히 주장하여 ‘조직적 사기 범죄’ 프레임에서 벗어나야 합니다.

4. 배한진 변호사가 피의자의 든든한 방패가 되겠습니다.

전세사기 피의자로 몰린 상황에서는 초기 수사 단계에서의 진술이 운명을 결정합니다. 수사관의 유도 심문에 넘어가 “그때 사실 좀 불안하긴 했습니다”라는 식의 모호한 답변을 하는 순간, ‘미필적 고의’가 인정되어 구속 수사로 이어질 수 있습니다.

1. 진술 교정 및 동석: 수사기관의 압박 수사로부터 의뢰인을 보호하고, 법리에 맞는 논리적인 답변을 할 수 있도록 조력합니다.

2. 유리한 증거 수집: 계약 당시의 시세 자료, 의뢰인의 재력 증빙 자료 등을 수집하여 ‘기망의 의사가 없었음’을 증명합니다.

3. 민사적 해결 유도: 형사 처벌보다는 피해자와의 원만한 합의나 임대차 조정을 통해 사건이 조기에 종결될 수 있도록 중재합니다.

5. 글을 마치며

경제적 어려움으로 보증금을 돌려주지 못해 미안한 마음을 갖는 것과, 하지도 않은 ‘사기 범죄’를 인정하고 전과자가 되는 것은 완전히 별개의 문제입니다.

범죄 의도가 없었음에도 불구하고 억울하게 수사 선상에 올랐다면, 혼자서 고민하지 마십시오. 부동산 생태계와 형사법 체계를 완벽히 이해하는 전문가와 함께라면, 시장의 풍파 속에서 여러분의 억울함을 증명할 수 있습니다.

지금 바로 배한진 변호사와 상담하여 최선의 방어 전략을 구축하십시오.

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